jueves, 23 de febrero de 2012

DEDUCCION POR ADQUISICION DE VIVIENDA HABITUAL


La deducción por adquisición de vivienda es quizás la deducción estrella del IRPF, en los últimos años se han producido varias modificaciones por lo que no es extraño encontrar contribuyentes que en estos momentos desconozcan la circunstancias en las que se encuentra la misma.  En este post intentaremos estudiar los cambios que se han producido en los últimos años y las características que tiene en la actualidad, lo explicaremos con ejemplos que intenten explicar de forma clara las distintas circunstancias que se pueden dar.

CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL.
Cuando nos planteamos el poder deducir las cantidades satisfecha en la adquisición de una vivienda lo primero que tenemos que tener claro es que el hecho de comprar una vivienda no da derecho a deducirlo, el derecho a la deducción lo da que esa vivienda sea nuestra residencia habitual.
La definición que se hace de vivienda habitual es la siguiente “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado, de al menos tres años”.

Lo primero que podemos destacar de esta definición es que se habla de edificación, ¿y que entra dentro del concepto de edificación?, ¿una casa, un piso, un apartamento?, está claro que sí, pero sería edificación una tienda de campaña, una casa de madera móvil, una caravana un local comercial.
Parece ser que la doctrina administrativa existente hace una interpretación amplia, y el criterio que parece considerar a la hora de considerar cualquiera de los anteriores elementos como edificación o no, es el de residencia efectiva y continuada del contribuyente en dicha edificación. Por lo tanto en el caso de elementos como tiendas de campaña, una caravana lo determinante a la hora de considerar como vivienda habitual o no sería la permanencia en un lugar concreto. En el caso del local, se podría considerar como vivienda habitual siempre que se destinara en exclusiva a ese fin, es decir, que no se podría considerar como vivienda habitual si el local se dedica además a cualquier actividad comercial.

Otra característica de la vivienda habitual es que debe ser la residencia del contribuyente durante un periodo continuada de al menos tres años. Esto no quiere decir que tengan que pasar tres años para que se pueda empezar a aplicar la deducción. Si no se cumple este plazo se deben regularizar las cantidades deducidas. No obstante, hay caso en los que a pesar de no haber transcurrido el plazo de tres años se entenderá que la vivienda fue la habitual del contribuyente y no procederá regularizar cantidad ninguna en concepto de las cantidades satisfechas en años anteriores, los supuesto son los siguientes:

-Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral,..., etc.) que impidan la ocupación de la vivienda.
-Cuando la vivienda resulte inadecuada por razón de la discapacidad padecida por el contribuyente, por su cónyuge o parientes, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que convivan con él.
-Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización.

En ninguno de estos casos será necesario regularizar cantidad alguna de las deducidas pero no se podrán deducir cantidad alguna en ejercicios próximos, a no ser que nos encontramos en el último de los supuestos enumerados donde si se permite seguir la deduciendo las cantidades abonadas.

Otra aspecto a tener es cuenta es que elementos se consideran vivienda habitual y que no, elementos como trasteros, jardines, instalaciones deportivas, plazas de garaje se consideran que forman parte de la vivienda habitual cuando se adquieren juntamente con la vivienda aunque sean escrituras distintas, en el caso de plazas de garaje con un máximo de dos y que no esté cedido a terceros su uso. Por lo tanto cuando se adquieran estos elementos con posterioridad a la adquisición de vivienda no serán en ningún caso deducibles.

En el caso de que hacienda nos requiera que para que demostremos que la vivienda desgravada es nuestra vivienda habitual es importante que estemos empadronados en ella, decir que el empadronamiento no es requisito imprescindible y necesario, pero si que nos puedes evitar problemas, ya que en la práctica la mayoría de los requerimientos en este sentido se suelen resolver a favor del contribuyente presentando el certificado de empadronamiento y facturas de la compañía eléctrica donde se aprecia que la vivienda consume luz.

BASE DE DEDUCCION.

La  base de deducción esta compuestas por las cantidades desembolsadas en el ejercicio, incluido los gastos e impuestos que acarrean la compra, así son perfectamente deducibles gastos como la factura del notario, la tasación, impuesto de actos jurídicos y trasmisiones patrimoniales, comisión de apertura, estudio, gastos de registro de la propiedad. En el caso de utilizar financiación ajena son también deducibles los intereses así como las primas de seguros siempre que estén incluidos en las condiciones del préstamo.

La cantidad máxima a deducir son 9.015 euros por año, este límite es el mismo tanto en declaración conjunta como individual, y el porcentaje de desgravación es un 15%, por lo tanto la cantidad máximas que podemos ahorrar es de 1.352,25. Pensemos en el caso de una pareja que han abonada cantidades durante el ejercicio por importe de 19.000 euros, si optan por tributación conjunta la deducción sería (9015x15%) 1325.25, como vemos los 9985 a pesar de haberlos pagadas no aportarían desgravación ninguna. Sin embargo si optan tributación individual cada unos podría desgravar 9015 euros y por lo tanto obtener un ahorro por cada uno de ellos 1325.25.

En este sentido sería conveniente aclarar que para deducir cantidades abonadas en la adquisición de viviendas estas no tiene que provenir necesariamente de financiación ajena. Así si suponemos el caso de un contribuyente que se puede permitir comprar una casa por 200.000 y pagarla en efectivo, sin necesidad de financiarla, si suponemos que no hay ningún gasto mas, podría obtener un ahorro 1325.25. Esto supondría que 190.985 (200.000 – 9.015) no son objeto de desgravación. Por lo tanto en muchos casos a pesar de disponer del dinero puede ser más rentable recurrir a financiación ajena, siempre claro está que la desgravación obtenida supere a los gastos que supondría.

¿Pero si durante un ejercicio abonamos la cantidad de 9015 euros, conseguimos siempre ahorra en impuesto 1352.25? La respuesta es que no.

Pensemos el caso de un contribuyente, nacido en 1976, soltero, sin cargas familiares, sus únicos ingresos es su trabajo en una empresa por el que percibe un sueldo bruto de 13.800 euros anuales, la cuota de seguridad social al año sería de 825 euros, supondremos que no existen retenciones, al fin y al cabo la retención es solo un anticipo de la cantidad a pagar, si la cuota íntegra supera a las  retenciones habría que pagar el resto al presentar la declaración, si es al contrario, la cuota íntegra es menor que las cantidades anticipadas supondría que hemos anticipado mas impuesto del necesario, en definitiva que hacienda nos debe dinero y nos lo tiene que devolver.
 En este caso los resultados de la declaración serian los siguientes:

BASE IMPONIBLE = 10.223,25
CUOTA                   = 1.039,66

Supongamos que este contribuyente realiza pagos durante el ejercicio por importe de 6.000, es este caso el resumen de su declaración sería el siguiente:

BASE IMPONIBLE = 10.223,25
CUOTA                   =139,66

Supongamos ahora que el contribuyente se plantea hacer una cancelación parcial de sus hipotecas hasta completar el máximo deducible es decir 9.015 euros, en este caso el resumen sería el siguiente:

BASE IMPONIBLE = 10.223,25
CUOTA                    = 0.
En este caso, el contribuyente no tendría que pagar impuesto, por lo tanto las cantidades anticipadas por retenciones les tendría que ser devueltos en su totalidad, pero hemos hecho lo correcto, ¿podríamos cancelar hipoteca por menos importe y conseguir el mismo ahorro fiscal? La respuesta es que si, con aportar poco menos de 1.000 a la cancelación de su hipoteca conseguiría el mismo ahorro.
Esto se debe a que la deducción por vivienda es una deducción de cuota, se resta un 15% de las cantidades aportadas de la cuota que tiene el contribuyente tiene, por lo tanto es este el factor a tener en cuenta, lo máximo que podemos hacer es dejar esa cuota a cero. Si nuestra cuota es 1.039,66 para obtener la cantidad exacta tendríamos que dividirla entre 15 (1.039,66/ 0,15) 6931.
 Como hemos visto en los ejemplos anteriores, la planificación fiscal es fundamental si queremos aprovechar al máximo la desgravación fiscal de nuestra vivienda, si en eso, opciones como cancelaciones parciales de hipoteca, tan comunes entre los contribuyentes pueden hacer que nos deprendamos de recursos sin que consigamos una desgravación adicional.

CUENTA AHORRO VIVIENDA
La cuenta ahorro vivienda permiten que el contribuyentes se desgrave cantidades que con posterioridad destinara a la adquisición de vivienda habitual, en definitiva, lo que se le permite al contribuyente es anticipar la desgravación de la vivienda a la compra efectiva de la misma, claro está, cuando las cantidades depositadas en este tipo cuentas se destinen a la compra y no ha otra finalidad. La cantidad máxima que puede alcanzar con una cuenta ahorro vivienda es la misma que cuando ya se adquiere la vivienda.
Los requisitos de la misma son los siguientes:

a) Las cantidades deben ser depositadas en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, sin que sea necesario que tengan la denominación específica de cuenta vivienda.

b) Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda. En caso de matrimonios, ambos cónyuges pueden ser cotitulares de una única cuenta vivienda o cada uno de ellos ostentar la titularidad exclusiva de su respectiva cuenta vivienda.

c) Las cuentas vivienda deberán identificarse separadamente en la declaración del impuesto consignando el código cuenta cliente (CCC), el titular de la cuenta y la fecha de apertura.

d) Los saldos de la cuenta deben destinarse exclusivamente a la primera adquisición o
Construcción, o a la rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente
e) Dicho destino ha de materializarse en el plazo de 4 años desde la apertura de la cuenta.
Estudiemos punto por punto tratando de profundizar en las distintas dudas que se nos puedan plantear.
Se nos dice en primer lugar que no es necesario que las cuentas donde se deposite el dinero no tiene porqué tener la denominación específica de cuenta ahorro vivienda, se podría utilizar para depositar estas cantidades, un plazo fijo, un fondo de inversión, planes de ahorro o cualquier otro producto, pues según se nos dice si, sería perfectamente válido, existen varias sentencias que lo avalan, pero si el hecho de existir estas sentencias nos puede hacer pensar que hacienda no lo debe de tener tan claro. No obstante en mi opinión creo que está bastante claro que sí, que sería perfectamente válido.
También es normal que una vez que tenemos la cuenta ahorro vivienda, nos encontremos que otra entidad no ofrece una mejor rentabilidad por las cantidades que tenemos depositadas en ellas, no olvidemos que estas cantidades no se pueden disponer para ningún fin que no sea la compra de la vivienda, si la mantenemos durante cuatro años es lógico que estudiemos la rentabilidad que la entidad financiera nos da por nuestros ahorros, pues bien, en el caso de que otra entidad financiera nos dé una rentabilidad mejor podríamos perfectamente abrir una cuenta nueva, pasar íntegramente las cantidades que teníamos en la antigua, cancelar la antigua y mejorar la rentabilidad, en nuestra declaración indicaríamos la cuenta nueva pero la fecha de apertura de la primera.
La rentabilidad que nos da nuestra cuenta ahorro vivienda es también por lo que se deduce de lo anterior un aspecto a tener en cuenta, al ahorro fiscal que nos proporciona las cantidades aportadas hay que sumar la rentabilidad que conseguimos con los ahorros depositados, si tenemos en cuenta que podemos cambiar perfectamente de una cuenta ahorro vivienda a otra, e incluso de una cuenta ahorro vivienda a un plazo fijo se nos ofrecen números oportunidades de rentabilizar nuestro dinero, eso sí, sin olvidar que afecto del computo del plazo de cuatro años la fecha de apertura a considerar es la de la primera que abrimos.
Se nos dice también que solo se podrá deducir las cantidades depositadas en una cuenta ahorro vivienda, por lo tanto no podremos tener dos cuentas ahorro vivienda, y deducir la suma de las cantidades en los dos, o deducir la suma de las cantidades depositadas en varios productos ahorro. Lo que se trata es de que siempre estén perfectamente delimitas y controladas las cantidades que nos desgravamos.
En el caso de parejas que mantengan cuentas ahorro vivienda por separado serian deducible las cantidades que cada uno aporte en la suya, cuando se efectúe la adquisición de vivienda en común las cantidades depositadas por los dos se deberán dedicar a este fin.
También se no dice que están cantidades no se podrán dedicar a otra finalidad, no podemos disponer de este dinero, la ida extendida de que reponer las cantidades dispuesta antes de que finalice el año está permitida es un error, que hacienda pueda detectar esta práctica o no ya es otra cosa, pero si lo detecta es perfectamente sancionable y supondrá que se tendrán que devolver todas las cantidades desgravadas con anterioridad con los correspondientes intereses de demora y la sanción.
En cuanto al plazo, indicar que la compra de deber hacer dentro de un periodo de cuatro años desde la fecha de apertura, no se puede superar el plazo de cuatro años, así un contribuyente que abrió su cuanta el 30/12/2008 tendrá que comprar su vivienda antes del 30/12/12, si la compra con posterioridad a esa fecha estaría fuera del plazo de cuatro años.
Por último hay que decir con los últimos cambios normativos aprobados por el Real Decreto Ley de Medidas Urgentes de Orden Económico y Social de treinta de diciembre de 2012, modifica con efectos retroactivas la deducción por adquisición de vivienda que en principio estaba vigente para el año 2011.
Al ser con efectos retroactivos para el año 2011 ha quedado totalmente sin efectos las medidas aprobadas por el anterior gobierno que limitaban la deducción por vivienda para contribuyente con bases imponibles inferiores a 24.107 euros con una cantidad máxima a deducir de 9040 euros, aunque mantenían al derecho a la deducción para contribuyentes con base imponibles superior cuando la adquisición fuera anterior al 1/01/2011.
Con los nuevos cambios la deducción vuelve a ser independiente del nivel de base y por lo tanto de ingresos del contribuyente aunque la base se eleva a 9040 desde los 9015 anteriores.
Estos cambios permiten a los contribuyentes que compraron su vivienda en 2011 y que no tenían derecho a deducción si sus bases imponibles superaban la cantidad indicada recuperar la deducción, lo mismo ocurre con los que depositaron cantidades en cuenta ahorro vivienda, aunque indicar que ya que las nuevas se aprobaron el penúltimo día del año seguro que muchos se quedaron si tiempo y sin posibilidad de planificar sus ingreso o cancelaciones parciales.